財政部近期釋出了新的豪宅認定標準，引發市場廣泛討論。對台北市的屋主來說，這不僅僅是標準的改變，更可能直接影響到房價與稅負。你的房子在新制下被認定為豪宅嗎？這次的調整對屋主意味著什麼？以下帶你全面解析！
首先要說明的是，這次是財政部針對豪宅認定的標準，而不是央行信用管制的標準，簡單來說，央行這邊還是以7,000萬為分界，認定7,000萬以上為豪宅而限制貸款成數為三成。
這項改動，是針對使用「標準認定法」來申報的物件。簡單來說，這會影響到那些在實價登錄制度上路之前（2012年8月1日之前）購買的房子，因為這類物件可能查不到原始成本，只能用標準認定法來計算。
所以，如果你手上有老房子，特別是那些實價登錄前購買的，這次的調整可能會影響你賣房後需要繳的稅金。而對於近年才買，或是能提供原始購屋成本的屋主，這次的修正基本上沒有什麼影響。
高價住宅標準調整重點
這次財政部調整後的豪宅標準，不只看總價，還增加了每坪單價的限制。我們把更改前後的標準整理成下面這張簡單的圖表：
此調整特別強調「單價」的影響，尤其對於坪數較小但單價高昂的物件影響顯著。例如，在台北市，總價未達6,000萬元的小坪數高價住宅，若單價超過120萬元/坪，依然會被認定為豪宅。
這些標準的調整，直接影響持有與交易稅賦，屋主應及時評估自有物件是否符合新豪宅認定標準。
非高價住宅標準調整重點
除了高價住宅的標準有變化之外，針對非高價住宅的所得額計算，也分別依照不同的行政區，各別調高了房屋評定現值的百分比。
雖然說此次調整是因應房市價格變動，反映市場現況並提升稅制公平性。財政部指出，高資產族群的房產應該承擔相應稅負，以維護租稅正義。其實白話點講，就是想要加稅，把他認為原本應該要能拿到的稅捐補回來。
豪宅稅制調整對屋主的實際影響
概括來說，這次影響最大的，就是擁有以下特徵的屋主：
- 總價不到6,000萬元
- 每坪單價超過120萬元
- 於實價登錄上路前購買的房屋
在台北市，符合上述條件的房產主要可分為以下幾種類型：
- 老公寓的一樓：
- 老公寓一樓可分為住宅及店面，店面依照不同的店效，但台北很難找到單價低於120萬元的門檻；如果是住宅，因為一樓有免爬樓梯、停車方便等優勢，有的物件甚至有庭院或增建空間，單價通常會是樓上的1.3~1.5倍之間，在某些區域會突破120萬元門檻，但總價仍維持在6,000萬元以下。
- 學區設籍小套房：
- 位於熱門學區的小坪數套房，由於地段及設籍需求，單價高昂，但因坪數小總價未達豪宅門檻。
- 精華地段的二房：
- 位於台北市蛋黃區的小坪數兩房產品，單價高但總價控制在6,000萬元內，成為剛需與投資客的熱門選擇。
我們可以先用一張表看一下在舊制財產交易所得稅是怎麼計算的：
以一戶原價3,500萬元的台北市兩房為例，權狀28坪，單價 125萬元/坪，無車位，房屋評定現值為30萬元，土地公告現值為150萬元。
改制前很單純，因為總價在6,000萬元以內，那麼計算是就是：房屋評定現值*45%，所得額就是30萬元＊45%＝13.5萬元，這部分的所得會併入綜合所得，再依照每個人的課稅級距來課稅。
改制後雖然總價在6,000萬元內，但是因為單價超過了120萬元/坪，所以所得額就會變成3,500萬*(30萬/30萬+150萬)*20%＝116.7萬元，所得額相差將近9倍。
改制前後的所得額及不同的課稅級距我們可以看下表
對台北市房市的影響短評
台北市的豪宅市場長期以來以高總價、稀有地段為賣點。新制上調認定門檻後，一部分人的房子突然就被「升格」為豪宅了，除非市場真的有其他的變化，不然可預期的屋主心態會把這部分的成本增加灌給買方。
而上述三種類型的產品（公寓一樓、設籍套房及蛋黃區兩房），其中老公寓一樓因為屋齡的關係，房屋評定現值非常低，實際上計算出來的房地比應該非常低，影響較小之外，市場最親睞的套房及兩房產品反而有可能因為這個政策影響，屋主提早反應這個成本上升，把這個成本灌給買方承受，而這類型的買方又偏偏是剛性需求不得不買，最後受惠的似乎還是只有政府的口袋。
這波調整，身為屋主的你該怎麼做？
1.先確認自己的物件是不是符合這次稅制調整的對象，如果無法確定可以找專業房仲幫你確認。
2.售屋前最好把自己的房屋稅單帶著，在跟仲介估價的時候要求一併評估可能產生的稅務成本。
結語：豪宅不只是價格，而是選擇
豪宅標準的改變，反映出市場不斷變化的趨勢。無論你是屋主還是潛在買方，理解這些變動對你的影響，並做出正確選擇，才是最重要的。面對新制的衝擊，專業房仲能協助你評估物件價值，擬定最佳策略。
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